Krediet grondaankoop Vragender Oost

Raadsvoorstel Agendapunt : Onderwerp : Krediet grondaankoop Vragender Oost Portefeuillehouder : Wethouder Donderwinkel Datum B&W-besluit : 12 oktober 2026 Doel Grondaankoop Vragender Oost om vervolgens nadere planvorming op te starten om te komen tot woningbouw op deze locatie en daarmee invulling te geven aan de woonbehoefte. Aanleiding Op 15 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de ruimtelijke verkenning wonen kleine kernen vastgesteld. In de ruimtelijke verkenning zijn diverse zones aangeduid voor mogelijke woningbouwlocaties per kern. In alle kleine kernen zijn inmiddels woningen gerealiseerd en/of in uitvoering. Op 4 juli 2024 heeft de gemeenteraad de woonvisie 2023-2027 vastgesteld. Hierin zijn uitdagende woonambities opgenomen voor de hele gemeente. Zo ook voor de kleine kernen. Op 17 december 2024 heeft de gemeenteraad de woonvisie kleine kernen vastgesteld. In deze woonvisie zijn kansrijke locaties voor woningbouw voor de toekomst aangewezen. Voor Vragender zijn in de woonvisie twee kansrijke locaties opgenomen: (1) Afronding kern Noordzijde Vragender, (2) Inbreidingslocatie Winterswijkseweg. Op deze laatst genoemde locatie wordt een maatschappelijk initiatief ontwikkeld, waardoor woningbouw op deze locatie niet meer van toepassing is. Voor de eerstgenoemde locatie (1) Afronding kern Noordzijde Vragender doet zich nu de mogelijkheid voor om de gronden te verwerven. Voorstel aan de raad 1. Een krediet beschikbaar te stellen van totaal € 491.220 uitgesplitst in 3 deelbedragen, voor de grondaankoop van 3 percelen: 1) € 409.695 voor de aankoop van de perceel 545, groot 12.415 m2, 2) € 63.855 voor de aankoop van perceel 543, groot 1.935 m2 en 3) € 17.670 voor de aankoop van perceel 544, groot 465 m2 in de omgeving van ‘De Veurden’ in Vragender ten behoeve van toekomstige woningbouwlocatie met openbare voorzieningen, een en ander te dekken uit de reserve grondexploitatie, vooruitlopend op de nog vast te stellen grondexploitatie. Kader Deze ontwikkeling past in de vastgestelde woonvisie 2023-2027 en de woonvisie kleine kernen. Argumenten 1.1. Hiermee kunnen percelen aangekocht worden die passen in de vastgestelde strategie kleine kernen om te komen tot woningbouw in Vragender In de woonvisie kleine kernen die in december 2024 is vastgesteld is deze locatie aangeduid als potentiële locatie voor woningbouw. Met de aankoop van de gronden kan dit gebied ontwikkeld worden. 1.2. Een eerste concept verkavelingsplan laat zien dat het perceel voldoende mogelijkheden biedt voor een juiste stedenbouwkundige invulling Het uitgangspunt van het concept verkavelingsplan is geweest om te bouwen voor voornamelijk de doelgroep starters/jongeren en senioren. Dit sluit aan bij de behoefte uit de woondeal en de ambities uit de woonvisie Oost Gelre 2023-2027 naar haalbare en betaalbare woningen. Uiteraard zal bij doorgang het plan verder worden aangescherpt met omwonenden, mogelijk toekomstige bewoners en Vragenders Belang en in een definitieve vorm aan u worden voorgelegd. RAADSVOORSTEL 29357-2026 Kanttekeningen 1.1. Het betreft een aankoop met daarin ontbindende voorwaarden. Met de huidige grondeigenaren worden koopovereenkomsten opgesteld met daarin een ontbindende voorwaarde dat wanneer de Raad besluit geen krediet beschikbaar te stellen voor aankoop van de gronden, de koopovereenkomsten worden ontbonden. 1.2. Er dient nog aanscherping van de planvorming plaats te vinden. Zoals aangegeven, zijn we in deze fase uitgegaan van een conceptverkavelingsplan om de exploitatie inzichtelijk te krijgen en daarmee de onderhandelingen over aankoop te kunnen voeren. Na aankoop zullen we samen met omwonenden en de dorpsbelangenorganisatie nader inzoomen op het plan. Dit kan gevolgen hebben voor de exploitatie (zowel positief of negatief). 1.3. De aankoop vindt plaats zonder dat het omgevingsplan is vastgesteld. Nadat overeenstemming is verkregen over de aankoop van de grond, zullen de vooronderzoeken voor de wijziging van het omgevingsplan plaatsvinden. Pas daarna zal de procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan starten. Op dit moment is er sprake van een agrarische functie. Om woningen te kunnen realiseren dient er sprake te zijn van een woonfunctie met bouwvlakken (locaties met een werkingsgebied Wonen). 1.4. De herontwikkeling van de speeltuin maakt geen onderdeel uit van deze gebiedsontwikkeling. De huidige speeltuin van Vragender ligt in het beoogde plangebied. De speeltoestellen in de speeltuin zijn gedateerd, en er is in Vragender een werkgroep gevormd die aan de slag is met een herinrichting van de speeltuin. Met deze werkgroep is veelvuldig overleg geweest en is het plan opgevat om de nieuwe speeltuin een kwartslag te draaien. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om in de toekomst een 2e fase voor woningbouw te realiseren in het plangebied. Daarnaast kan de speeltuin ontwikkeld worden op een nieuwe locatie. Beide processen vergen onderlinge afstemming maar lopen los van elkaar. 1.5. Er wordt nu een groter gebied aangekocht, zodat we de komende jaren in Vragender vooruit kunnen qua woningbouw. Het perceel 545, groot 12.415 m2 wordt volledig aangekocht, waarbij ongeveer de helft wordt ontwikkeld voor woningbouw in fase 1. Op de noordelijke helft van het aan te kopen perceel wordt de nieuwe speeltuin gesitueerd, waardoor de gronden die vrijkomen op de locatie van de huidige speeltuin, gebruikt kunnen worden voor een tweede fase woningbouw. 1.6. De aanwezigheid van een geitenhouderij in de omgeving vormt geen belemmering. Vanuit het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport is op 10 juli 2026 een schrijven ontvangen inzake ‘Maatregelenpakket Geitenhouderijen en gezondheid omwonenden’. Belangrijkste citaat hieruit betreft: “Daartoe is het kabinet voornemens een afstandsnorm van 500 meter in te voeren tussen geitenhouderijen en woonkernen en andere gevoelige functies, zoals kinderdagverblijven en ouderenzorginstellingen. Hierbij is een afweging gemaakt met het oog op de gezondheid en de impact van een afstandsnorm, met name op de woningbouw maar ook op de sector.” Dit komt overeen met de lijn die het college begin dit jaar al had ingenomen en waarover uw raad een memo d.d. 10 maart heeft ontvangen: ‘Woningbouw Vragender in relatie tot ligging geitenhouderijen’. In de praktijk volgt nu dat de aanwezigheid van een geitenhouderij voor de beoogde aan te kopen locatie in Vragender voor woningbouw geen probleem meer is. Participatie Er is veelvuldig overleg geweest met de huidige grondeigenaren en Vragenders Belang over deze aankoop. Ook leeft dit onderwerp zeer in Vragender. Mensen zitten te springen om duidelijkheid en zien woningbouwplannen graag tot ontwikkeling komen. Uitvoering Juridische aspecten Met de huidige grondeigenaren zijn overeenkomsten gesloten voor overdracht van de gronden. Daarmee is ook het kostenverhaal verzekerd. Het financiële risico voor de exploitatie ligt bij de gemeente. RAADSVOORSTEL 29357-2026 2 Financiële aspecten Ten behoeve van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Vragender Oost dienen vooruitlopend op de vaststelling van de grondexploitatie, kosten gemaakt te worden. Deze kosten € 491.220 betreffen de aankoop van de drie percelen. De overige kosten (overleg met grondeigenaren, vooronderzoeken, het opstellen van een omgevingsplan, etc.) worden bekostigd uit het in december 2024 door de Raad beschikbaar gestelde krediet ‘onderzoeken woonvisie kleine kernen’. De planontwikkeling voor Vragender Oost zit nog in de verkennende fase. Desondanks is er wel al gekeken naar de ruimtelijke mogelijkheden, stedenbouwkundige randvoorwaarden en de financiële haalbaarheid van het plan. Onderstaande bedragen en resultaten zijn onderhevig aan veranderingen gedurende de verdere planontwikkeling, en zijn GEEN basis voor de grondexploitatie die in de toekomst vastgesteld gaat worden. Het is een indicatie op basis van een eerste verkenning. In de verkenning is uitgegaan van een opsplitsing in twee fases, waarbij binnen de verkenning alleen naar de eerste fase is gekeken. Het merendeel van de te verwerven gronden vallen in deze eerste fase, zie onderstaande tabel. Te verwerven Oppervlakte (m2) Fase 1 (verkenning) 12.519 Fase 2 2.296 Een eerste verkenning laat zien dat er binnen de gronden die verworven worden, een eerste fase voor woningbouw mogelijk is met een programma van 24 woningen, deels betaalbaar en deels in de vrije sector. Voor het bepalen van de opbrengsten zijn de vigerende grondprijzen (2026) gebruikt. Voor het bepalen van de kosten, zijn de kosten voor het verwerven en kengetallen voor de planvorming en het bouw- en woonrijp maken gebruikt. Deze kosten en opbrengsten zijn vervolgens gefaseerd en conform de gemeentelijke parameters geïndexeerd. Een eerste verkenning laat een negatief resultaat zien. Verdere planuitwerking en wijzigingen in kaders en uitgangspunten kunnen leiden tot een ander resultaat. Samenvatting Grondexploitatieberekening verkenning Vragender Oost - Fase 1 per 01-01-2026 d.d. juli 2026 01-01-2026 t/m 31-12-2030 Totaal Kosten incl. aankoop, voorbereiding, BWRM, procedurele kosten etc: € 1.694.000 Opbrengsten uit verkoop gronden: € 1.399.000 Saldo per ultimo: per 31-12-2030 Nadelig € 295.000 Tekort op startwaarde: per 01-01-2026 Nadelig € 266.000 Personele aspecten Geen bijzonderheden. Communicatie Direct omwonenden zullen middels een brief op de hoogte worden gebracht van de aankoop van de percelen. Ook zullen we dit communiceren via onze gemeentelijke kanalen en meer specifiek in Vragender via Vragenders Belang. We zullen zo spoedig mogelijk samen met de omwonenden en de dorpsbelangenorganisatie de vervolggesprekken over de planvorming opstarten. Planning Het wijzigen van het omgevingsplan zal na akkoord van uw raad worden uitgevoerd. Daarna zal het omgevingsplan samen met de grondexploitatie naar verwachting eind 2026 worden voorgelegd aan college en raad. Evaluatie Niet van toepassing. RAADSVOORSTEL 29357-2026 3 Bijlage(n) Omschrijving Openbaar Toelichting 1 Concept koopovereenkomsten Nee AVG. Origineel ter inzage bij de griffie. Wij bieden u hierbij een ontwerpbesluit ter vaststelling aan. Het college van de gemeente Oost Gelre, secretaris, burgemeester, J.J.L. Heerkens G. Hofstede RAADSVOORSTEL 29357-2026 4