Toekomst Balai Pusat

Beslisnota voor de raad Onderwerp Toekomst wijkgebouw Balai Pusat Programma 2 - Actief in Epe Portefeuillehouder Dhr. J.H. Boermans Zaaknummer 1426817 Adviseur van Oene Afdeling Ontwikkeling Samenleving E-mail adres [email protected] TE BESLUITEN OM 1. Wijkgebouw Balai Pusat te vernieuwen door te kiezen voor volledige renovatie met uitbreiding d.m.v. nieuwbouw. 2. Een krediet van € 4.249.000,- (incl. btw) beschikbaar te stellen uit de reserve ‘huisvesting onderwijsvoorzieningen/maatschappelijke accommodaties’. INLEIDING Wijkgebouw Balai Pusat vervult een sleutelrol voor de buurt. Het gebouw is echter verouderd, toe aan vernieuwing en voldoet niet meer aan de behoeften van de gebruikers. In december 2025 heeft de gemeenteraad daarom het volgende besloten: 1. Wijkgebouw Balai Pusat toekomstbestendig te maken voor maatschappelijk gebruik. 2. De kosten voor het renoveren in beeld te brengen door middel van een voorlopig ontwerp. 3. Hiervoor een voorbereidingskrediet van € 100.000,- beschikbaar te stellen en de kosten hiervan te dekken uit de reserve ‘huisvesting onderwijsvoorzieningen/maatschappelijke accommodaties’. 4. De mogelijkheden voor nieuwbouw van (zorg)woningen op het terrein aan de noordzijde van Wijkgebouw Balai Pusat te onderzoeken. 5. Hiervoor een voorbereidingskrediet van € 150.000,- beschikbaar te stellen. De onderzoeken naar mogelijke woningbouw vragen meer tijd dan het onderzoek naar het wijkgebouw. Om de voortgang van het wijkgebouw te behouden, is ervoor gekozen beide onderzoekstrajecten afzonderlijk voort te zetten. De samenhang blijft nadrukkelijk in beeld: relevante aandachtspunten vanuit het wijkgebouw worden meegenomen in de onderzoeken naar woningbouw. Waar dit meerwaarde biedt, vindt afstemming en samenwerking tussen beide trajecten plaats. Door beperkte personele capaciteit is op dit moment nog geen planning bekend. Aanleiding onderzoek toekomst Wijkgebouw Balai Pusat Eind 2024 is gestart met een onderzoek naar de toekomst van wijkgebouw Balai Pusat. Het gebouw voldoet niet aan de visie ‘Toekomstbestendige maatschappelijke accommodaties’ (2023). Ook onderzoeken naar duurzaamheid en toegankelijkheid laten zien dat het gebouw verouderd is, achterstallig onderhoud heeft en niet meer goed aansluit bij de behoeften van gebruikers en inwoners. Daarom is in 2025 een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd (bijlage 1). Hiervoor zijn de wensen en behoeften van gebruikers en inwoners opgehaald en uitgewerkt in verschillende varianten voor de toekomst van het wijkgebouw. Fase voorlopig ontwerp renovatie Op basis van het haalbaarheidsonderzoek heeft de raad in december 2025 besloten een voorlopig ontwerp voor renovatie uit te werken. In deze fase is de technische staat van het gebouw verder onderzocht. Constructieberekeningen, verduurzamingsmogelijkheden en de benodigde installaties zijn onderzocht. Ook is de haalbaarheid van het vlekkenplan uit het haalbaarheidsonderzoek uitgewerkt tot een realistische en haalbare plattegrond. Daarbij is gekeken hoe de wensen van inwoners passen binnen de mogelijkheden van het gebouw. De resultaten zijn opgenomen in bijlage 2. Vervolgens zijn zowel renovatie als nieuwbouw opnieuw financieel doorgerekend door een extern en onafhankelijk kostencalculatie bureau. De nieuwbouwvariant (bijlage 3) is als schetsontwerp uitgewerkt, hierbij zijn de gegevens vanuit het voorlopig ontwerp renovatie meegenomen. Uit de doorrekening blijkt dat de renovatiekosten hoger uitvallen dan in december 2025 werd geraamd, reden hiervan zijn onder andere de technische staat van het casco en de uitbreiding. Ondanks deze stijging is renovatie op grond van de doorrekeningen goedkoper dan nieuwbouw. BEOOGD EFFECT Een toekomstbestendig wijkgebouw dat voldoet aan de visie ‘Toekomstbestendige maatschappelijke accommodaties’ en aansluit bij de wensen en behoeften van gebruikers en inwoners, nu en in de toekomst. ARGUMENTEN 1.1. Een volledige renovatie met uitbreiding is voordeliger dan nieuwbouw en heeft een vergelijkbare kwaliteit. Met het voorlopige ontwerp is duidelijk geworden welke maatregelen nodig zijn om het gebouw toekomstbestendig te maken. De uitwerking laat zien dat renovatie met uitbreiding leidt tot een kwaliteitsniveau en levensduur dat vergelijkbaar is met nieuwbouw. Tegelijkertijd is deze oplossing op grond van doorrekeningen goedkoper dan volledige nieuwbouw. 1.2. Door een volledige renovatie voldoet het gebouw aan de duurzaamheidsambities zoals opgenomen in de visie ‘Toekomstbestendige Maatschappelijke Accommodaties’ Bij de uitwerking van het voorlopige ontwerp is als uitgangspunt gehanteerd dat het gebouw na renovatie een toekomstbestendige, energiezuinig en aardgasvrij wijkgebouw is. Hiermee is het duurzaamheidsniveau vergelijkbaar met nieuwbouw. Tegelijkertijd worden door hergebruik van de bestaande constructie grondstoffen bespaard en wordt circulariteit van het project vergroot. 1.3. Met renovatie en uitbreiding kan worden voldaan aan de wensen en behoeften van gebruikers en inwoners Uit het haalbaarheidsonderzoek blijkt dat het gebouw in de huidige staat onvoldoende aansluit bij de wensen en behoeften van gebruikers en inwoners. De toegankelijkheid kent beperkingen (zowel fysiek als sociaal) en de huidige indeling biedt beperkt ruimte voor flexibel en multifunctioneel gebruik. Deze knelpunten kunnen niet volledig binnen de bestaande gebouwcontouren worden opgelost. Een uitbreiding is daarom noodzakelijk om de benodigde ruimte te creëren voor een toekomstbestendige en multifunctionele inrichting van het gebouw. Met de uitbreiding en renovatie worden deze knelpunten opgelost (vergelijking huidig en renovatie in bijlage 4). In 2025 is in het vlekkenplan en de financiële doorrekening al rekening gehouden met een uitbreiding van het gebouw. In het voorlopige ontwerp is gekozen voor een grotere uitbreiding (zoals bij nieuwbouw al meegenomen), omdat deze de functionaliteit van het gebouw verder versterkt en beter aansluit bij de wensen van gebruikers en inwoners. In het ontwerp is een transparante ‘huiskamer’ toegevoegd, waardoor activiteiten in het gebouw beter zichtbaar zijn. Dit verlaagt de drempel om binnen te lopen, omdat bezoekers direct kunnen zien wat er in het gebouw gebeurt. De sociale toegankelijkheid en toevallige ontmoetingen worden hierdoor gestimuleerd. Extra doorgangen en een flexibele schuifwand zorgen voor meer mogelijkheden om ruimten afzonderlijk of gecombineerd te gebruiken. De centrale keuken met bar verbindt de verschillende ruimten en vormt het hart van het gebouw. De uitbreiding maakt het mogelijk deze functies logisch te positioneren en voldoende ruimte te bieden voor gelijktijdig gebruik door verschillende doelgroepen. Hiermee ontstaat een toegankelijk, flexibel en toekomstbestendig wijkgebouw dat aansluit bij de wensen en behoeften van gebruikers en inwoners. 1.4. Renovatie biedt kansen voor subsidies Voor de renovatie van het gebouw kunnen subsidiemogelijkheden worden benut, met name voor de verduurzamingsmaatregelen. Op basis van de huidige regeling voor duurzaam maatschappelijk vastgoed (DUMAVA) kan naar verwachting een subsidie van ongeveer € 275.000 tot € 325.000 worden aangevraagd. Deze subsidie is van toepassing op de verduurzamingsmaatregelen binnen het renovatiedeel van het project. De verwachting is dat ook in 2027 opnieuw een beroep kan worden gedaan op deze regeling. Tijdens de ontwerpfase worden andere subsidiemogelijkheden onderzocht. In de huidige investeringsraming is nog geen rekening gehouden met mogelijke subsidieopbrengsten, dit blijft een onzekerheid. Eventuele subsidies kunnen leiden tot een verlaging van de uiteindelijke kosten. Nieuwbouw biedt geen subsidiekansen. 2.1. Het investeringskrediet van € 4.249.000,- is benodigd om de renovatie en uitbreiding te realiseren. Gebaseerd op de extern opgestelde kostenraming is een investeringskrediet van € 4.249.000,- nodig om het gebouw te renoveren, verduurzamen en uit te breiden. De investering is verder uitgesplitst en toegelicht in de financiële paragraaf. KANTTEKENINGEN 1.1. Nieuwbouw biedt meer ontwerpvrijheid dan renovatie Nieuwbouw biedt de mogelijkheid om het gebouw volledig opnieuw te ontwerpen, zonder rekening te hoeven houden met de bestaande constructie. Hierdoor kunnen functies en ruimtes efficiënter worden ingedeeld en beter op elkaar worden afgestemd. Dit kan leiden tot een vermindering in het benodigd aantal vierkante meters. Daarnaast biedt nieuwbouw meer vrijheid bij de positionering van het gebouw op het terrein. Hierdoor kan beter worden ingespeeld op aspecten zoals toegankelijkheid, zichtbaarheid en de inrichting van de buitenruimte. Deze voordelen worden echter deels beperkt doordat de ontwikkeling moet plaatsvinden binnen de kaders van het geldende omgevingsplan. Ook bij nieuwbouw gelden daardoor ruimtelijke randvoorwaarden voor de omvang en situering van het gebouw. 1.2. Stikstofregels en netcongestie kunnen gevolgen hebben voor de planning De realisatie van het project vindt plaats binnen het beperkingsgebied van de Veluwe. Hierdoor is de beschikbare stikstofruimte beperkt en moet worden onderzocht of de werkzaamheden binnen de geldende regelgeving kunnen worden uitgevoerd. Momenteel wordt bekeken of een natuurvergunning hiervoor nodig is. Voor nieuwbouw is dit risico nog groter, doordat de sloop- en bouwwerkzaamheden meer stikstofuitstoot veroorzaken dan een renovatie met uitbreiding. Verder wordt het gebouw aardgasvrij gemaakt en voorzien van zonnepanelen en elektrische installaties. Naar verwachting is hiervoor een zwaardere elektriciteitsaansluiting nodig. Hoewel de exacte behoefte pas in de volgende fase wordt bepaald op basis van het definitieve installatieconcept, is vóór 1 juli 2026 een aanvraag ingediend bij Liander. Door de huidige netcongestie kan niet worden uitgesloten dat de benodigde netcapaciteit niet tijdig beschikbaar is. In het vervolgtraject worden mogelijke oplossingen onderzocht, zoals energieopslag met een accupakket, mocht dit nodig zijn (dit is ook opgenomen in de raming). 2.1. Realisatie van dit project legt beslag op de beschikbare middelen voor maatschappelijke accommodaties. De begroting 2026–2029 bevat € 21,2 miljoen voor maatschappelijke accommodaties. Voor dit project is een investering van € 4,25 miljoen voorzien. Daarnaast worden uit deze middelen de verduurzaming van de bibliotheek, het krediet voor deze ontwerpfase en de aanvullende onderzoeken voor Dorpscentrum De Wieken bekostigd. Na deze investeringen resteert circa € 16 miljoen voor andere projecten op het gebied van maatschappelijke accommodaties. Daaronder valt ook de toekomst van Dorpscentrum De Wieken, waarvoor de raming uit 2025 tussen € 15 en € 21 miljoen ligt. Bij de voorbereiding van de begroting 2027–2030 wordt integraal bekeken welke aanvullende financiële ruimte nodig en beschikbaar is om toekomstige projecten op het gebied van maatschappelijke accommodaties te kunnen realiseren. Eventuele subsidies zijn niet meegerekend in de geraamde investeringsuitgaven. Bij toekenning van mogelijke subsidies worden overgebleven middelen teruggestort naar de reserve ‘huisvesting onderwijsvoorzieningen/maatschappelijke accommodaties’ FINANCIËN Voor het haalbaarheidsonderzoek is in 2025 een eerste kostenraming opgesteld gebaseerd op de verkennende vlekkenplannen. In deze fase is het voorlopige ontwerp voor renovatie uitgewerkt en is dit vertaald naar nieuwbouw. De kostenramingen zijn geactualiseerd op basis van het voorlopige ontwerp, gekoppeld aan de beoogde opleverdatum en de keuzes die gemaakt zijn naar aanleiding van de diverse technische onderzoeken. Het college stelt de raad voor om te kiezen voor een renovatie met uitbreiding d.m.v. nieuwbouw, waarmee het gebouw toekomstbestendig wordt. Geraamde Investeringsuitgaven In het najaar van 2025 is renovatie met kleine uitbreiding geraamd op € 3.195.965,- en nieuwbouw met uitbreiding op € 4.413.949,-. In de nieuwe raming van de zomer 2026, gebaseerd op het voorontwerp, is renovatie met een uitbreiding geraamd op € 4.248.711,- en nieuwbouw met uitbreiding op € 4.946.402,-. In de financiële bijlage (bijlage 5) zijn de investeringsuitgaven uitgebreider en overzichtelijk weergegeven. De investeringsraming is ten opzichte van 2025 bijgesteld. Dit komt met name doordat het ontwerp verder is uitgewerkt en daarbij nadrukkelijk is gekeken naar kwaliteit, duurzaamheid, functionaliteit en toekomstbestendigheid. De belangrijkste aanpassingen zijn: • de gevel wordt aan de buitenkant geïsoleerd, waarmee de gewenste isolatiewaarde en uitstraling worden gerealiseerd; • de benodigde installaties zijn nader uitgewerkt. Omdat vloerverwarming niet mogelijk blijkt en extra ventilatiecapaciteit nodig is, valt de investering hierin hoger uit; • de dakconstructie wordt versterkt om de benodigde isolatie en zonnepanelen mogelijk te maken; • de uitbreiding van het gebouw is groter dan in de renovatieraming van 2025 was voorzien, zodat de functionaliteit van het gebouw wordt verbeterd. Bij de nieuwbouwvariant was deze grotere uitbreiding al opgenomen; • om de kosten te beperken, blijven centrale voorzieningen zoals toiletten en keuken op hun huidige locatie. Daarnaast zijn er twee ontwikkelingen die zowel de renovatie- als de nieuwbouwvariant beïnvloeden: • in beide varianten is rekening gehouden met de realisatie van een professionele keuken; • in de ramingen is rekening gehouden met de verwachte prijsontwikkeling tot het moment van verwachtte oplevering, mede gezien de ontwikkelingen op de internationale markt. Hiermee sluiten de actuele ramingen beter aan bij het gewenste kwaliteitsniveau, de toekomstige functionaliteit van het gebouw en de verwachte kosten op het moment van uitvoering. Structurele lasten De investering wordt gesplitst in een deel dat wordt geactiveerd en over meerdere jaren afgeschreven. De kosten van het andere deel worden direct in één keer verwerkt. Dit gebeurt volgens het beleid dat de raad onlangs heeft vastgesteld in de aangepaste financiële verordening. Kosten voor tijdelijke huisvesting en sloop worden niet geactiveerd. Deze kosten worden direct verwerkt. Afschrijvingen Voor de afschrijvingstermijnen van de activeren kosten wordt de 'componentenmethode' toegepast (onderscheid in bouwkosten, installaties en inrichting: resp. 40, 15 en 10 jaar). Rentelasten Voor de rentelasten wordt uitgegaan van het gewogen 'omslagpercentage' over de boekwaarde per 1 januari, dat jaarlijks wordt bepaald voor de gemeentebegroting. Deze kapitaallasten (afschrijving en rente) worden gedekt uit het bedrag dat onttrokken wordt aan de reserve huisvesting onderwijsvoorzieningen/maatschappelijke accommodaties. Tijdelijke huisvesting Voor de tijdelijke huisvesting worden geen noodunits geplaatst. Activiteiten worden tijdens de renovatie zoveel mogelijk tijdelijk ondergebracht op andere bestaande locaties. Hiermee blijven de kosten beperkt. Tijdens de ontwerpfase worden samen met het stichtingsbestuur en gebruikers de mogelijkheden verder uitgewerkt. Ook wordt met de aannemer afgestemd op welke momenten het gebouw tijdelijk niet gebruikt kan worden. Kunstregeling In het beleidsplan sociaal domein 2023-2027 is opgenomen dat de beleidslijnen uit de nota Kracht van Cultuur (2016-2020) nog steeds herkenbaar is. In deze nota is opgenomen dat onze gemeente een 1%- regeling voor kunst in de openbare ruimte heeft, waar bij bouwprojecten dit percentage gereserveerd wordt voor kunst. In de raming van 2025 was dit nog niet opgenomen. In de raming van 2026 en het gevraagde krediet is de 1% voor kunst wel opgenomen. Tijdens het ontwerptraject wordt samen met de beleidsadviseur Kunst en Cultuur gekeken hoe kunst een plek in dit project kan krijgen. Gebouw onderhoud en contractuele afspraken De gemeente is als eigenaar van het gebouw verantwoordelijk voor het groot onderhoud. Het klein onderhoud wordt uitgevoerd door Stichting Beheer Wijkgebouw Berkenoord 2. Zodra het project gerealiseerd is wordt een nieuw meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld. Aan de hand daarvan wordt duidelijk hoeveel jaarlijks gereserveerd moet worden om het gebouw de komende 40 jaar te onderhouden. Door uitvoering van het MJOP wordt een goede staat van het gebouw geborgd. Voordat de volgende ontwerpfase wordt gestart, sluit de gemeente een intentieovereenkomst met Stichting Beheer Wijkgebouw Berkenoord 2 af. Tijdens de ontwerpfase worden een exploitatieonderzoek en een visie ontwikkeld die aansluiten bij de nieuwe situatie. Voorafgaand aan de realisatiefase wordt een vernieuwde huurovereenkomst opgesteld. Hierin wordt een duidelijke demarcatielijst opgenomen waarin de verantwoordelijkheden voor het onderhoud van het gebouw helder zijn vastgelegd. Financiële onzekerheid Totdat de aanbesteding is afgerond, blijft onzeker wat de uiteindelijke kosten van het project zijn. In de raming is rekening gehouden met verwachte loon- en prijsstijgingen tot het einde van de uitvoering. Toch kunnen verdere stijgingen van bouwkosten of langere levertijden van materialen leiden tot hogere kosten. Deze risico’s hangen samen met de mondiale ontwikkelingen. Dit financiële risico geldt zowel voor renovatie als voor nieuwbouw. COMMUNICATIE In de vorige fase is een uitgebreid participatietraject doorlopen. Daarbij hebben inwoners en gebruikers meegedacht over de gewenste functies van het wijkgebouw. In de fase van het voorlopig ontwerp lag de nadruk op het technisch onderzoek en het verwerken van de opgehaalde wensen en behoeften. In mei en juni is het voorlopig ontwerp gedeeld met de werkgroep, gebruikers en inwoners. Daarbij is positief gereageerd op de manier waarop de eerder opgehaalde wensen in het ontwerp zijn verwerkt. Ook zijn enkele aandachtspunten meegegeven. Deze worden meegenomen in de volgende ontwerpfase. Het participatieverslag is als bijlage 6 toegevoegd. In juni 2026 vond de raadsmonitor plaats in Wijkgebouw Balai Pusat. Raads- en commissieleden kregen hierbij de mogelijkheid om het gebouw te bekijken en kennis te nemen van de eerste onderzoeksresultaten en de plattegronden. Begin september worden inwoners en gebruiker geïnformeerd over dit voorstel. Tijdens de bijeenkomst worden aanwezigen ook gevraagd hoe zij in de volgende fase graag betrokken willen worden. Na een positief besluit van de gemeenteraad wordt een communicatie- en participatieplan voor de volgende fase opgesteld. Deze wordt gebaseerd op input opgehaald tijdens de bijeenkomst in september. Inwoners en gebruikers kunnen in deze fase meedenken over de verdere inrichting en uitstraling van het gebouw. UITVOERING Na een positief besluit van de gemeenteraad gaan de voorbereidingen voor realisatie van start. Door een kortere voorbereiding- en uitvoeringstijd kan renovatie met uitbouw sneller gerealiseerd worden dan nieuwbouw. In grote lijnen is de beoogde planning als volgt: 1. Oktober – december 2026 | Ontwerpteam contracteren – opstellen participatie- en communicatieplan; 2. Januari – juni 2027 | Opstellen definitief ontwerp – uitvoeren participatie; 3. Juni/ juli 2027 | Subsidie aanvragen; 4. Augustus – oktober 2027 | Aanbesteding uitvoering 5. November – december 2027 | Engineering en werkvoorbereiding: 6. Q1 2028 | Start uitvoering; 7. Q4 2028 | Oplevering Direct na besluit van de gemeenteraad zal het mogelijke spoor voor de natuurvergunning worden opgepakt, dit in verband met mogelijke tijd- en planningsimpact. Voor flora en fauna onderzoek is tijdens de vorige fase een quickscan uitgevoerd. De uitkomsten van de onderzoeken worden verwerkt in de vervolgfase. De investeringsraming is opgesteld gebaseerd op het verwachte opleveringsmoment. Wanneer vertraging in besluitvorming ontstaat heeft dit effect op de planning en hiermee de kosten.